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租金资本-蛋壳公寓抓住了长租公寓行业的“风口

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【波音737Max新问题】

蛋殼公寓成立於2015年,旗下有蛋殼公寓和築夢公寓兩個品牌。蛋殼公寓的一名業務員告訴記者,公司通常會選擇格式規整的房源,與業主簽訂的租賃合同一般為4-6年,再以單間的形式出租給租客,與租客的租約一般為一年。

兩年多凈虧超40億證券時報·創業資本匯記者此前採訪瞭解到,國內的長租公寓從運營模式上可分為兩種,一種是“集中式”,即利用閑置的商業地產進行獨棟運營;另一種是“分散式”,即從業主手裡獲得零散的房源,進行裝修改造、配齊傢具家電後轉手出租,賺取房租差價和管理費等。蛋殼公寓就屬於第二種。

錢從哪裡來?一邊是持續的跑馬圈地,一邊又是有增無減的虧損,蛋殼公寓一直都在燒錢擴張,錢從哪裡來?據瞭解,“租金貸”和預收租戶的房租,在長租公寓企業發展擴張中起到關鍵作用。

長租公寓們為何要流血上市?上市後將給行業帶來什麼?

蛋殼公寓之後,長租公寓會再次迎來第三股嗎?有業內人士認為,長租公寓的2020年依然會比較艱難,風險依然比較大。該人士指出,原來的爆雷風險主要是一些小企業,現在大的企業風險也比較大。對長租公寓來說,上市可能是一個短期內解決資金流的問題,但是估值都不會太高,上市期的壓力也比較大。此外,目前市面上融資也不一定會很容易,但是未來機會還是比較多,長期來看還是向好的,短期內要消化過量的供給,以及消化全面的杠桿,因此,長租公寓們需要時間。

蛋殼公寓招股書顯示,公司與租戶簽訂合同時,會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租後,向合作銀行申請一筆金額為11個月房租之和的貸款,申請成功後,銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓,租戶每月向銀行償還貸款,蛋殼公寓則定期向房東支付租金。

並且,招股說明書進一步表示,公司未來將繼續擴大公寓網絡和服務範圍,改善公寓質量,以及開發技術系統以支持規模增長。因此,預計成本和費用將繼續增加,並預計會產生額外的銷售和營銷費用以及一般和管理費用,這意味著,蛋殼公寓未來幾年都難言盈利。

有分析師指出,按照蛋殼公寓未來的擴張計劃,還需要大量資金的支持,而過去募資的錢已基本消耗殆盡,銀行、保險等長線資金也越發難獲得,上市在某種程度上就是“救命稻草”,藉此獲得更多資金才能進一步擴張。

力挺蛋殼公寓的愉悅資本創始人劉二海表示,“對蛋殼來講,大家倒不懷疑它能盈利,我們作為投資人也沒有提過‘數量上實現什麼樣的超越’,但是我們對一個事一直盯的特別緊,這就是品牌。行業的評價、各種維度的考察,你的服務水平確實是頂級的,這個是我們最看中的指標。當然,規模要相當,但是不能光追求規模,同時要把服務的品牌和質量做起來,這是長久之計,否則我覺得不會長久生存下去。”

另一方面,蛋殼公寓一直有風投資金的輸血支持。查看蛋殼公寓的融資紀錄,在成立之初,公司就拿到了數百萬元人民幣的天使投資,2017年6月份完成了上億元人民幣的A+輪融資,2018年完成1.7億美元B輪融資,2019年3月完成了5億美元C輪融資,以及新近在招股中披露的1.9億美元D輪融資。目前,老虎環球基金、愉悅資本、開物投資、CMC資本、春華資本分別持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份,螞蟻金服的持股比例也達到了7.8%。

在房價居高不下、政策上鼓勵發展住房租賃市場等多重因素的帶動下,蛋殼公寓抓住了長租公寓行業的“風口”。招股書顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓已進入了13個地區,公寓單元數量從2015年的2400間猛增到2019年9月底的40.7萬間,不到四年時間增長了166倍。公司營收也從2017年的6.6億人民幣增長至2018年的26.8億,2019年前9個月更是實現50億元人民幣的營收,較2018年同期增長了199%。

但是,蛋殼公寓卻增收不增利,甚至出現嚴重虧損。招股書顯示,2017年至2019年前9個月,公司凈虧損分別為2.7億、14億和25億,兩年多凈虧超40億。同時,公司報告期內經營活動的現金流為人民幣-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

圖片來源:蛋殼公寓官網在輿論的質疑和偏見中,蛋殼公寓最終還是上市了。

這樣,蛋殼公寓就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租,進而緩解企業的資金壓力,有更多的資金用戶與擴展房源。蛋殼公寓在招股書信息顯示,2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%,在長租公寓市場處於比較高的水平。

而在租金貸問題引發了不少亂象之後,2019年12月25日,住建部等六部委發文要求對“租金貸”亂象作出整頓,要求在住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。這個租金貸的紅線,砍斷了長租公寓很大一部分的收入來源,無疑將進一步加重長租公寓的資金壓力。

上市融資不易,但長期向好如今長租公寓的行業現狀是,入局者將盈利的希望寄托於規模化效應,但盲目追求覆蓋率又讓長租公寓服務商陷入泥潭:房屋高收低租、裝修成本只增不降等問題使得企業大幅虧損,同時帶來了巨大的資金壓力。

上市真能解困?前有青客公寓,後有蛋殼公寓,長租公寓企業上市後的融資之路好走嗎?據瞭解,就去年11月上市的“長租公寓第一股”青客公寓而言,其上市之後在數月間,便經歷了募資規模和股價的兩次“腰斬”,上市之後也出現押金難退、強制降租金等擴張後遺症。

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北京時間2020年1月17日晚,蛋殼公寓(DNK)正式登陸紐交所,發行價13.5美元,隨後下跌3.7%,尾盤拉升回13.5美元,總市值24.78億美元。

野蠻生長、瘋狂擴張、持續虧損、頻頻爆雷、政策風險......公眾對以蛋殼公寓為代表之一的長租公寓行業印象並不友好。又因此前青客公寓上市表現不佳,業內人對蛋殼公寓沒有太多期待。